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深度解析 | 西雅图到底会不会成为下一个温哥华?

2016-09-11 10:39 来源: 字号:【

旧金山、洛杉矶和温哥华这些西海岸城市,一直以来都受到亚洲移民及其家庭的青睐,成为他们踏入繁华新世界的首选落脚点。而新一代的中国买家和上一代不同,他们已经适应了北美生活,其经验和取向逐渐转变为更加实际的考量,包括经济基础、金融理财和教育机会,以及整体生活质量等。于是,相对承受能力、资本增值潜力、乃至温哥华最近实施的15%外国购房者特别交易税等种种因素,助力西雅图这样的未来国际门户城市,毫无悬念地成为蒸蒸日上的新兴市场。

中国热门住宅房地产搜索门户居外网(juwai.com)的美洲总裁马修·摩尔指出了最近市场的显著变化:“今年8月居外网用户对西雅图的购房查询量比去年同期增长了143%, 而对温哥华的购房查询量同比下降了81%。这些变化全都集中在高端市场。”

郁郁葱葱的群山、普吉特湾湛蓝的海水,加上高品质的学校、充满活力的多元化经济,而且还不用像加州那样缴纳州内所得税……大西雅图地区的这些魅力吸引了大量中国买家,来到这里争相投资。相对于温哥华和旧金山等传统热门移民城市来说,美国西北部一直以来比较低调,迄今为止躲过了热钱炒房的泡沫陷阱。然而业内专家认为,这在未来有可能发生。西雅图地区,尤其是贝尔维尤,在内行眼里越来越像20年前的温哥华。

总部位于西雅图的Realogics苏富比国际地产公司总裁兼首席执行官迪恩·琼斯,作为一个曾经居住在温哥华的加拿大人,深感眼前的情形似曾相识。他的公司一直致力于为中国移民和其他亚裔买家推介本地房源,设立了独家微信公众平台,并建立了亚洲服务团队,整合了语言文化和众多的专家顾问,为外国买房者提供整体性服务。琼斯同时兼任华盛顿州中国交流理事会的董事理事,他认为这个地区已经准备好,张开双臂迎接来自海外的直接投资热潮。

“历史也许即将在加拿大边境以南重演,”琼斯指的是过去20年间国际移民与投资在温哥华的风生水起。“从中国大开发商的股东一直到航空公司,每一个精明的投资者都看到了这里的机会– 大家都认为西雅图地区在定位上具有根本性优势。幸运的是,海外需求是建立在我们本地的房市驱动因素上的,例如就业、人口和财富的增长。美西北地区已经在引领全美国房价中位数和房租的增长。”

不同于温哥华的是,普吉特湾地区房产市场并不是由移民或外国直接投资支撑的。恰恰相反,它通过本地的知识密集型产业,长期稳步吸引了生产性资本投资。微软、亚马逊和Expedia总部都设在这里,谷歌、脸书在此设立庞大队伍,苹果和来自中国的阿里巴巴也纷纷宣布其扩展计划,西雅图自从上个世界80年代以来在高科技领域的稳步增长,目前正在进一步崛起。这些高薪职业造就了不断壮大的高收入劳动力。

政府执照许可部门数据显示,仅2016年8月就有18420名外州人获得了华盛顿州驾照,其中三分之一以上来自加州、俄勒冈和德克萨斯。416人是来自亚洲的新注册人,其中102人来自中国。亚洲新注册人里面83%住在金郡(KingCounty)。普查数据表明亚裔是该地区人口增长最快的族群,东区尤为明显。

随着影响力的提升,这个地区的文化地位也不断提高,备受瞩目的2015年习近平主席访问西雅图就是最好的例证。来自中国的直接投资滚滚而来,移民机会潜力空前。

世界上独一无二的全球创新学院(GIX)就建在贝尔维尤市,这是一个由华盛顿大学、清华大学和微软三方领袖联合创建的高科技教育项目和量身定制的一体化设施。

大西雅图地区的自身定位是,在自我持续发展的21世纪经济中,中国家庭能力可以达到来这里享受生活,并建立和积累家庭财富。来自中国内地的买家,连同早已定居于此的华裔居民,撑起了热门的东区豪宅销售额的半壁江山(30%到50%)。贝尔维尤的新港水岸更是风光独特,拥有许多海景豪宅和威尼斯式的水道。在2011、2012、2013连续三年的房产销售记录中,这里没有一栋销售价格高于300万美元;然而2014年出现3个,2015年8个。这11个豪宅的房产证上有9个是中国姓氏。2015年的销售冠军是默瑟岛北端的海滨庄园,售价高达1380万美元,以信托形式收购,不出意料也实际为中国公民拥有。最近,琼斯证实他麾下经纪人今年8月进入交易的冠亚军分别是Juanita地区一座售价高达549万美元的海滨豪宅,和BridleTrails地区一座售价为485万美元的马术庄园,两者均创下所在社区的价格新纪录,买主也均为中国买家。

据琼斯观察,“美西北地区的豪宅,目前相对还处于价廉物美状态。在国际市场,尤其和西海岸另几个热门城市相比,这些创纪录的价格其实是物超所值的。”

这些新苗头已经吸引了世界顶级的房地产开发商进场,打造高档住宅和混合用途项目。漫步贝尔维尤市或西雅图市中心,随处可见热火朝天的工地和高耸入云的塔吊。来自中国的开发商如万科、Plus投资管理公司、鹰君集团与拓宏国际集团都在大力开发新建筑项目,同时这里最贵的一批商务写字楼,例如76层的哥伦比亚大厦,也被总部设在香港和中国大陆的投资基金收购。

对个体而言,不少开发项目则是利用美国移民局的EB-5移民签证项目筹措资金。这种项目中每个移民家庭可通过向合格的项目投资至少50万美元,获得成为美国公民的机会。简而言之,中国的开发商利用各个中国移民家庭的资金兴建开发项目,其中包括已经居住在美国的新移民,和计划移民来美国的那些中国家庭。

在2014年移民政策改革之前,加拿大的投资移民可以简单地购买,直接在政府基金里存入一定门槛的资金,即可将海外资产转换为加拿大房地产。许多时候根本没人注意到这些房产将来的转售价值或对维护的要求。温哥华城市规划师甄瑞谦(AndyYan)说,温哥华成为一座“对冲城市”:既是全球财富以居民房地产为外衣的保险箱,也是隔绝本国潜在经济危机的战略防风林[1]。加拿大签证改革后,由于中国国家主席习近平的反腐败斗争在中国持续升温等原因,这种财产转化仍在继续。然而,这种由海外买家竞购推动的价格飙升,已超出温哥华地方经济持续力和加拿大当地居民购买力。

多年以来,加拿大BC省政府否认是海外买家决定当地房价,而将房市暴涨归功于国内经济形势。直到加拿大终止原先的投资签证政策,并退回六万份申请(其中绝大多数是中国人)两年后,政府才终于在现实中认清了海外买家和本地房价的关系。今年夏天,省长简蕙芝(Christy Clark)为首的BC省政府突然在未经通告、发布征求意见稿的情况下,直接启动对温哥华都市的非居民外国购房者征收15%的房产交易税,2016年8月2日生效。

这个法案把加拿大房地产行业及其客户们打得措手不及,导致合同被废除、定金被放弃、房地产销售量突然陡降。大温哥华区房地产局报告显示,独栋住宅今年销售平均总额尽管仍然高于去年,但8月份销售额同比下跌44.6%[2]。与7月相比房价下跌16.7%,达到39年以来最大月度跌幅[3]。新房源自7月以来价格下跌18.1%。房地产业内人士史蒂夫·萨勒斯基[4]说,列治文、温哥华和本拿比的销售额一反常态,降幅竟高达50%。

与此同时,BC省其他地方的房价和去年同期相比继续攀升,维多利亚增长了19.2%,这说明温哥华的房价暴跌确实是外国人房产交易税带来的苦果。

“现在还很难说这是市场持续回调,还是仅仅是短暂停顿,”加拿大苏富比国际地产公司总裁和首席执行官布拉德·亨德森说,“显然国内和国际买家都在观望等待。税收新政不太可能改变长期需求,但将随着时间的推移由市场通过价格消化。在此期间,替代性市场像维多利亚、多伦多,甚至美国的西雅图都会从中受益。”

居外网北美总裁摩尔表示同意:“居外网8月对多伦多的购房查询量猛涨143%,这是多伦多过去三年中排名最高的一个月。”

普吉特湾地区不会像加拿大BC省那样,对外国人征收额外的交易税。Realogics苏富比国际地产在其点击转发量颇高的一篇微信文章中指出:“在华盛顿州,我们的州政府和市政府没有针对外国买家征收特别房产交易税或过户税,也没有任何类似的提案。因此在可以预见的未来,对西雅图和贝尔维尤房地产市场的唯一影响将会是,外国买家在这些地区买房更加划算。”此外非居民投资房地产导致的房价增长远不会达到温哥华的水平,因为来到这里的大都是移民个体,主要包括学生、企业员工和他们的家人,他们搬到这里是为了更美好的生活。

其实如果把生活成本计算在内的话,西雅图的生活质量与其他西海岸门户城市相比非常优越。美国市场研究公司Demographia用世界银行与联合国的“中位数倍数指数”进行比较,在国际市场上生活成本最昂贵的主要城市排行榜中温哥华位列世界第三,旧金山第七,洛杉矶与圣地亚哥洛杉矶并列第九。西雅图名列第二十二位,比上述城市以及多伦多、纽约、迈阿密、波士顿等都要经济实惠得多。Realogics苏富比国际地产公司最近发布的一份报告,就曾对西雅图/贝尔维尤大都市圈与温哥华、旧金山进行了深入比较,剖析前者坚实的基础和后者这些热门城市与市场的断层[5]。2016年8月,西雅图/贝尔维尤大都市圈的独栋房产的中位数房价是67万美元,同比增长9.8%。同期可比数据,旧金山的中位数房价则达到110.64万美元[6],温哥华更高达121.425万美元[7],分别比西雅图高出65.1%和81.2%。

西雅图当地建筑和房地产作者查尔斯·穆迪德曾在他今年发表的一系列文章中断言,西雅图不会受到温哥华、旧金山所遇到的那种经济承受力挑战。可以说,温哥华的困境在于缺乏产业基础,而这恰恰是西雅图的成功之处。与此同时,旧金山的中产阶级化标签和精致的利己主义在西雅图是从不存在。西雅图人一次次证明,他们愿意而且有能力尽一切力量共同打造有质量的生活。这一切都保障了普吉特湾地区的房地产价值。

“这不只是一个买不买得起的问题,也不是生活方式问题,而是升值前景的问题,”琼斯补充道。“相当一部分环太平洋沿岸城市的房价持续增长,应归功于海外需求,而这部分外需现在已经开始在西雅图生根发芽。”

香港、悉尼、旧金山、温哥华和西雅图的共通之处就在于地理环境。西雅图的自然地形限制其无限扩展开发,开发相对饱和后房价也会垂直上升。2011年以来金郡的房地产价格一直以7.17%的年复合增长率稳步上升,其高端独栋住宅(100万美元以上)和高端公寓(50万美元以上)销售分别上涨了33.3%和31.5%[8]。这是可以理解的,据胡润百富榜北美发行人伊丽莎白·哈灵顿介绍,西雅图迅速赢得中国富豪购房者的青睐,已迎头赶上洛杉矶、旧金山、温哥华和纽约等老牌都市,在世界首要目标城市中排名第五。

西雅图以其文化和自然环境的魅力正在赢得全球瞩目。与此同时,房产经纪人时刻待命,帮助新移民迎接等待着他们的财富机遇。正如琼斯所说:“国际公民不是一种潮流,而是一场运动。以苏富比国际地产为代表的全球房地产经纪人,与时俱进响应这个新兴需求。”

[1]《新财富寻求定居的“家”:对冲城的崛起》,作者:杰西卡·多尔夫曼,发表于2015年4月15日期《哈佛国际评论》。

[2]《受外国买家交易税影响,温哥华房价暴跌,触四年底线》,作者:布伦特•张和塔姆辛•麦克马洪,2016年9月2日《环球邮报》。

[3]《温哥华独栋房屋平均价出现39年来最大幅度暴跌》,作者杰西卡·费雷拉,2016年9月2日《赫芬顿邮报》加拿大版。

[4]  蒂芙尼•克劳福德引自2016年9月2日《温哥华太阳报》文章《八月征收外国购房者交易税,大温哥华地区房屋销售应声而落》。

[5] 《西雅图无须担心重蹈温哥华房市覆辙,为什么?》Realogics苏富比国际地产(http://www.rsir.com/blog/2016/08/seattle-need-not-fear-vancouvers-phantom-tower/)

[6]2016年7月Zillow数据(http://www.zillow.com/san-francisco-ca/home-values/).

[7] 原为一百五十七万七千三百加拿大元

[8]房源发布组织MLS,《统计评价和重点分析》 (2011–2015).

 

图文来自Realogics苏富比国际地产微信公众号

 

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